.
j:t
pracownia
architektoniczna

Marcin Malinowski1 Joanna Toporowska2
"Trzy razy pomyśl, raz zrób.
Rozwój Zrównoważony w świetle opłacalności inwestycji"

R
ozwój Zrównoważony jest doktryną makroekonomii opisywaną przez wiele skomplikowanych definicji. Najprościej rzecz ujmując, to działanie w obszarze korzyści wspólnych dla trzech, wzajemnie powiązanych, potężnych sił kształtujących rynek: ekonomii, społeczeństwa i środowiska naturalnego. Marzenie o lepszym jutrze, żeby mogło się spełnić, musi stać się planem a plan działaniem. Piękna idea, żeby rzeczywiście mogła służyć ludziom, musi, ze skali makroekonomicznej przyjąć formę prostego i możliwego do zastosowania w skali firmy narzędzia.

P
od koniec ubiegłego wieku w Kanadzie przeprowadzono niezwykle ciekawy eksperyment architektoniczno-ekonomiczny. Program zakładał podniesienie kosztów inwestycji dla kilku budynków o funkcjach usługowych w celu odzyskania nakładów na etapie eksploatacji. Cel ten miał zostać zrealizowany dzięki integracji trzech elementów: po pierwsze, zastosowaniu najnowszych technologii; po drugie - specjalnego sposobu kontroli jakości projektowania architektonicznego, po trzecie - kontroli zgodności materiałów, usług, i wykonawstwa z projektem architektonicznym. Dwa z badanych obiektów zostały pozbawione dodatkowych pieniędzy na nowe technologie. Przy ich realizacji zachowano jednak założoną logikę i dyscyplinę projektowo-wykonawczą. Okazało się, że obiekty o zmniejszonym budżecie, pomimo zainwestowania w rozliczeniu całościowym środków finansowych na przeciętnym poziomie rynkowym, osiągnęły prawie identyczne rezultaty jak projekty o dużo wyższym budżecie technologicznym. Dowodzi to, że sposób projektowania i prowadzenia inwestycji jest ważniejszy niż wydawanie pieniędzy na nowinki techniczne.

Opisany program stał się podstawą do wdrożenia Zintegrowanego Procesu Projektowania, które stanowi praktyczne narzędzie wdrożenia idei zrównoważonego rozwoju. Zasada tego Procesu jest bardzo prosta: „Trzy razy pomyśl, raz zrób”.

D
ziałanie w myśl opisanej logiki Zintegrowanego Projektowania wzmacnia konkurencyjność firmy. Dzięki oszczędnościom na eksploatacji obiektu, przedsiębiorca zyskuje finanse na rozwój biznesu. Dodatkowo, postępując zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, buduje markę na rosnącym rynku konsumentów, dla których o jakości firmy, na równi z produktem, świadczy jej świadoma i pozytywna obecność na płaszczyźnie społecznej i środowiskowej (zdrowej ekologii). W ten sposób, to, co dobre dla przedsiębiorcy, jest również korzystne dla klienta.

C
o to oznacza dla inwestycji handlowej? Po pierwsze - niższe opłaty eksploatacyjne, po drugie - zadowolonych klientów, po trzecie - zaangażowanych, zdrowych sprzedawców, po czwarte - wzrost wartości nieruchomości. Obok bezpośredniej korzyści finansowej, Zintegrowany Proces Projektowania stanowi również samoistne działanie marketingowe, które w naturalny sposób, bez dodatkowych kosztów, buduje wśród klientów świadomość wyjątkowości firmy która wyróżnia się poszanowaniem dobra społecznego i środowiska naturalnego.

Działania w celu poczynienia mądrych inwestycji w opłacalne rozwiązania, możemy podjąć na każdym etapie rozwoju firmy, ale im wcześniej się na nie zdecydujemy, tym koszt osiągnięcia zysku jest niższy.

Z
ałóżmy, że decydujemy się otworzyć nowy obiekt handlowy czy usługowy. Od czego zaczniemy? Oczywiście od analizy. Dla przybliżenia wagi działania, niech służy studium przypadku. Jedna ze stałych klientek pracowni architektonicznej, po przeprowadzeniu badań rynku, postanowiła otworzyć zespół sportowy z siłownią w prestiżowej lokalizacji. Zebrała zespół współpracowników, pozyskała do swojego pomysłu partnerów. Znalazła również fantastyczną, na pierwszy rzut oka, lokalizację. Jako osoba przewidująca i oszczędna, postanowiła jednak sprawdzić czy znaleziony przez nią obiekt zapewni realizację założeń wstępnie przyjętych do biznesplanu. Zleciła architektom wykonanie analizy pod kątem przydatności obiektu do jej biznesowych celów. Z analizy uzyskała wiedzę na temat podstawowych wskaźników inwestycji, jak możliwa do uzyskania ilość powierzchni dla poszczególnych funkcji obiektu czy liczba obsługiwanych jednocześnie klientów. Analiza wykazała też jaki zakres prac należy wykonać, żeby biznes można było zrealizować. Można było na jej podstawie oszacować koszty dostosowania obiektu dla założonej funkcji: przebudowa wentylacji i instalacji wodnokanalizacyjnej oraz zakres zmian aranżacyjnych. Inwestorka uzyskała również wiedzę na temat elementów zwiększających standardowe koszty utrzymania obiektu: duże przeszklenia mogące powodować znaczne straty ciepła zimą i efekt przegrzewania latem. Porównanie szacowanych zysków i koniecznych do poniesienia nakładów stanowiło podstawę do oceny rzeczywistej wartości lokalu i ustalenia poziomu opłacalnej ceny najmu na przestrzeni dziesięciu lat. Wiedza ta okazała się bezcenna na etapie negocjacji ceny najmu i korekty zapisów umowy.

Przykład ten pokazuje, że w najlepszej sytuacji, z punktu widzenia ekonomicznego wykorzystania idei zrównoważonego rozwoju, jest inwestor decydujący się na budowę własnego obiektu handlowego. Ma bowiem do wykorzystania najwięcej narzędzi.

Z
godnie z tradycyjnym schematem postępowania, Przedsiębiorca, posiadając produkt i określonego klienta docelowego, bada rynek, szuka lokalizacji, która z jego punktu widzenia będzie optymalna i buduje obiekt na potrzeby swojego biznesu.

Pierwszym elementem zyskownej inwestycji, jest przemyślany wybór lokalizacji poprzedzony rzetelną analizą formalno-infrastukturalną, analizą kierunków rozwoju i analizą chłonności terenu.

Komplet analiz dostarcza mu istotnych danych do korekty założeń i stworzenia realnego biznesplanu.

Podjęcie decyzji o przystąpieniu do sporządzenia dokumentacji projektowej to początek kolejnego, niezwykle istotnego dla opłacalności inwestycji etapu. Na tym właśnie poziomie zostaną podjęte decyzje, których konsekwencje ponoszone będą w całym cyklu życia budynku i generować będą zyski albo straty. Kluczem do uzyskania oszczędności jest nie tylko korelacja procesu z założeniami ekonomicznymi, ale również dobór rozwiązań ze świadomością ich wpływu na koszt eksploatacji, zdrowie użytkowników, trwałość i modyfikowalność rozwiązań a także adaptowalność do zmieniającej się rzeczywistości społeczno-ekonomicznej.

B
udowę i dbałość o zachowanie dyscypliny w realizacji przyjętych rozwiązań można przyrównać do procesu technologicznego budowy skomplikowanej maszyny, np. samochodu, samolotu itp. Nikt rozsądny, na etapie realizacyjnym nie zgłasza wniosków racjonalizatorskich, w ostatniej chwili zmieniając paramenty silników, bo znajomy ma je w okazyjnej cenie. Kompatybilność systemu maszyny stanowi o jej trwałości i przydatności do realizacji celów, dla których została stworzona. Zainwestowanie wiedzy technicznej i dyscyplina wykonania, pozwoliła Anglikom wyprodukować Spitfire’a, który pokonał Messerschmidta i tym samym wygrać wojnę powietrzną. Nieruchomość budowlana ma być tak samo sprawnym i użytecznym narzędziem w ręku profesjonalnego przedsiębiorcy jak myśliwiec sterowany przez dobrego pilota. I z taką właśnie myślą należy ją tworzyć.

P
odsumowując, współczesna, mądra Architektura to nie tylko wygląd, ale przemyślana strategia przestrzenna od umiejscowienia biznesu na mapie globalnej poczynając na najmniejszym detalu ekspozycji w salonie sprzedaży kończąc. Właściwie zaprojektowana, pozwala stworzyć nową jakość i wspiera powodzenie przedsięwzięcia handlowego. Stanowi narzędzie wzrostu konkurencyjności na nowym polu, na którym jeszcze przez jakiś czas obecni będą nieliczni. Najbardziej wymierny efekt uzyskają oczywiście inwestorzy innowacyjni a innowacja przynosi największe zyski zanim stanie się obowiązującym standardem. Na kolejnych etapach rozwoju gospodarki, działanie w opisywanym tutaj kierunku stanie się koniecznością dorównania do standardu w celu uniknięcia strat. Na szczęście dziś jesteśmy na etapie propagowania zmodyfikowanego sposobu myślenia i wdrażania innowacji.

N
igdy dotąd nie było łatwiej zaistnieć firmom pochodzącym z Polski na świecie jak i na lokalnym rynku. W kontekście wspierającej rozwój biznesu roli architektury, można wymienić klika prostych reguł, które w grze o biznesowy sukces mogą decydować o zdystansowaniu konkurencji. Co więcej sukces taki, w kontekście zrównoważonego rozwoju, jest zjawiskiem wielopłaszczyznowym. Zysk ekonomiczny jest realizowany w sposób etyczny, przynoszący korzyść społeczeństwu, z poszanowaniem środowiska naturalnego. Jednocześnie, stawia przedsiębiorcę na pozycji światłego, świadomego inwestora, budując zaufanie rynku do marki firmy. Do tego trzeba jednak znać reguły gry. Wspomnianych reguł mądrego podejmowania decyzji planistycznych i projektowych jest wiele. Zestawione w odpowiedni system tworzą sprawną maszynę biznesową. No bo czym jest obiekt handlowy czy lokal usługowy, jeśli nie narzędziem pracy i generowania zysku dla biznesmena? Dla potwierdzenia, kilka znanych z przeszłości i funkcjonujących do dziś przykładów: Muzeum w Bilbao używa niecodziennego wyrazu architektonicznego dla promocji całego miasta. Galerie handlowe wykorzystują efekt kumulacji znany ze średniowiecznej organizacji miast . Koncerny paliwowe sytuują stacje benzynowe pod własną marką przy najbardziej uczęszczanych drogach samochodów. Biura sytuujemy w centrach miast, a hotele pomiędzy lotniskiem a centrum miasta. Idea zrównoważonego rozwoju wzbogaca znane dotąd zasady o nową wiedzę i daje niewykorzystane dotąd możliwości.

D
la każdego przedsięwzięcia handlowego istnieje optimum lokalizacji, rozwiązań funkcjonalnych i technologicznych, wyrazu estetycznego i konotacji społecznych, generujące największy napływ aktywnych klientów przy najmniejszym koszcie w przeliczeniu na osobę, a co za tym idzie, najwyższy zysk dla firmy. Koszt ten jednak, przeliczony musi zostać z uwzględnieniem wszystkich czynników wpływających na biznes od momentu powstania pomysłu przez jego realizację aż do momentu, w którym przekazujemy go kolejnym pokoleniom lub sprzedajemy firmę.

Jak przypisać konkretne działania do poszczególnych etapów funkcjonowania obiektu zgodnie z najnowszą wiedzą techniczną, ekonomiczną i społeczną, między innymi, jak wybrać opłacalną lokalizację, mądrze zaplanować komfort, zadowolić klienta i zaangażować pracownika, w kolejnych wydaniach „Handlu w Praktyce”.
© Marcin Malinowski,
www.aid.edu.pl
Joanna Toporowska, 
www.architekturadlaludzi.pl