.
j:t
pracownia
architektoniczna

Joanna Toporowska1
"Handel a lokalizacja"

Małgorzata Sobiczewska 2:
Co jest niezbędne do wybrania optymalnej lokalizacji przestrzeni handlowej?
P
unktem wyjścia wszelkich działań ukierunkowanych na znalezienie optymalnej lokalizacji dla zadanej funkcji docelowej jest określenie parametrów poszukiwanej przestrzeni i precyzyjne opisanie celów, jakim ma ona służyć. To znaczy: do jakiego sektora rynku skierowana jest oferta, dla jakiej perspektywy czasowej inwestor przyjmuje swoje działania, jakimi kieruje się wartościami, co chce osiągnąć w wyniku przedsięwzięcia itp.
D
latego też, gdy przeprowadzamy taką analizę w naszej pracowni, rozpoczynamy zawsze od szczegółowego wywiadu z inwestorem pod kątem jego założeń biznesowych. Na tej podstawie określamy wymagane cechy przestrzeni – zarówno w kontekście lokalizacji, jak i samego obiektu. Następnie przystępujemy do szczegółowej analizy obowiązujących dokumentów planistycznych dla rozpatrywanego obszaru. W kolejnych krokach przechodzimy do dalszych uszczegółowień, a w końcu – do określenia rzeczywistych parametrów wybranego lokalu oraz skonfrontowania ich z założeniami przyjętymi na wstępie.
J
eśli ktoś decyduje się na samodzielną analizę, bez udziału architekta lub urbanisty, gorąco polecam uważne przestudiowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dostępnego w urzędzie i na jego stronie internetowej). Znajdziemy tam informacje wejściowe na temat przeznaczenia obszarów, kierunków rozwoju i wzajemnych powiązań w strukturze miasta. Trochę trudniej będzie, jeśli taki plan nie został jeszcze dla danego obszaru sporządzony. Wtedy warto sięgnąć po studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego (dostępne w urzędach i na ich stronach). Choć to opracowanie nie jest aktem prawa miejscowego, dostarczy nam zasadniczych informacji na temat wizji rozwoju obszaru. Na podstawie zebranych danych – dotyczących całego miejskiego systemu mniejszych miejscowości lub interesującego nas fragmentu większego organizmu – wybieramy obszar najbliższy wizji naszego przedsięwzięcia. Sprawdzamy, jak będzie się rozwijać okoliczna zabudowa, jakie usługi dopuszcza się w sąsiedztwie, jaka jest docelowa infrastruktura komunikacyjna, czy obszar jest wystarczająco dostępny, jak jest powiązany z całością schematu urbanistycznego i społecznego. Co to znaczy?
O
tóż miasto to skomplikowany system. Przestrzennie i infrastrukturalnie oznacza to formę, skalę zabudowy, układ ulic, placów, zależności funkcjonalne, komunikację, media. W mieście jako systemie społecznym należy wziąć pod uwagę udział i wzajemne zależności poszczególnych grup mieszkańców i społeczności migracyjnych oraz ich wpływ na kształtowanie tkanki miejskiej. Przykładowo rozwój osiedli mieszkaniowych generuje potrzebę skomunikowania nowych elementów z istniejącą tkanką oraz rozbudowę infrastruktury technicznej i usługowej w celu zapewnienia nowo powstałym obszarom odpowiedniego standardu funkcjonowania. Rozbudowa przedmieść rezydencyjnych niesie za sobą konieczność skomunikowania ich z centrami miast i rozbudowę usług lokalnych, a koncentracja biur w śródmieściach wymaga rozwiązania problemu przeciążeń komunikacyjnych czy zapewnienia odpowiedniej jakości i gradacji przestrzeni publicznych. Jeśli rozpatrywany jest lokal w budowie, należy szczegółowo prześledzić dokumentację projektową, a w szczególności – projekt budowlany. Znajdziemy w nim opis przyjętych rozwiązań, jak również liczbę przewidywanych miejsc parkingowych czy informacje o wzajemnym oddziaływaniu terenów sąsiadujących. To właśnie zgodność wykonania obiektu z tym opracowaniem będzie brana pod uwagę w procedurze uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.
W
arto też pokusić się o ocenę przyjętych w projekcie rozwiązań projektowych, ponieważ to one w dużej mierze determinują koszty eksploatacyjne przestrzeni. Chodzi więc o bryłę, układ funkcji i stref użytkowania, zastosowane materiały i komponenty budowlane, rozwiązania instalacyjne, przyjęte technologie i standardy.
Jakie są Pani zdaniem największe błędy popełniane przy wyborze lokalizacji?
Z
architektonicznego punktu widzenia jest to z pewnością lekceważenie uwarunkowań urbanistycznych i formalnych. Ostatnio mieliśmy do czynienia z sytuacją, w której właściciel budynku zaoferował naszemu klientowi lokal fantastyczny pod względem lokalizacyjnym i przestrzennym, na pierwszy rzut oka spełniający wszystkie oczekiwania inwestora. Niestety po analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okazało się, że formalnie nie ma możliwości uzyskania pozwolenia na budowę dla założonego rozwiązania funkcjonalnego.
D
zięki badaniu inwestor zdołał w porę wycofać się z przedsięwzięcia – bez ponoszenia poważnych konsekwencji finansowych. Przykre niespodzianki pojawiają się również z powodu braku analizy dokumentacji technicznej obiektu. Może np. okazać się, że system wentylacji nie jest wystarczający dla standardu, jaki chcemy osiągnąć, a zastosowany rodzaj szklenia (w oknach, ścianach itp.) powoduje znaczne przegrzewanie latem i generuje ogromne koszty chłodzenia. Szczególnie uważać trzeba przy dużych przeszkleniach, zwłaszcza od strony południowej czy zachodniej. Zdarza się również, że zaprojektowane rozwiązania nie dają możliwości przeprowadzenia oczekiwanych przez nas zmian aranżacyjnych bez ponoszenia nieadekwatnych kosztów.
L
ista potencjalnych zagrożeń jest bardzo długa i nie ma sensu przytaczać jej tu w całości. Kilka podanych przykładów ma jedynie zobrazować wagę szczegółów niewidocznych na pierwszy rzut oka i oceny uwarunkowań, które będą mieć wpływ na powodzenie całego przedsięwzięcia. Kolejnym błędem jest wybór lokalizacji niezapewniającej wystarczającej dostępności z punktu widzenia klienta, np. brak miejsc parkingowych, niezadowalające połączenia w sieci komunikacji miejskiej. W kontekście percepcyjnym błędem bywa nieprawidłowo dobrana skala podziałów przestrzennych, detali i elementów informacyjnych. Przykładowo: przesadne, pozbawione logicznego uzasadnienia nagromadzenie bodźców wzrokowych (kolory, formy, detale) w krótkim czasie wywołuje znużenie i zniechęcenie osoby przebywającej w pomieszczeniu. To samo dotyczy braku logiki rozmieszczenia funkcji. To oczywiście tylko niektóre elementy analizy przedprojektowej. Ich szczegółowa lista zależy od specyfiki lokalu i założeń biznesplanu.
Jak się ustrzec przed takimi błędami?
P
rzede wszystkim, jak wspomniałam, warto poświęcić czas na analizę, której ramy już naszkicowałam. Kolejnym etapem jest opracowanie dobrej jakościowo dokumentacji projektowej. Przedsiębiorcy – w pogoni za czasem – często niestety lekceważą te zagadnienia lub traktują je jako zło konieczne. Tymczasem prawidłowo przeprowadzona analiza może stanowić istotny element biznesplanu. Starannie opracowany projekt, zawierający inteligentnie skojarzone rozwiązania przestrzenne i techniczne, umożliwia realne oszczędności na etapie realizacji i eksploatacji obiektu, a umiejętnie dobrana estetyka podnosi jakość miejsca i przekłada się na bieżący zysk z działalności.
Jak Pani zdaniem będą się rozwijać tendencje wyboru lokalizacji: ulice handlowe czy centra handlowe? Jeśli te drugie, to mniejsze czy większe?
T
o jest niezwykle interesujące, ale też dość trudne pytanie. Żeby na nie odpowiedzieć, należałoby się oprzeć na badaniach dotyczących zmian kulturowych i społecznych. Z moich obserwacji wynika, że atrakcyjność formy świadczenia usług i przypisanych im miejsc jest uwarunkowana przede wszystkim preferencjami grupy klientów, do których te usługi są skierowane. Ludzie, podatni na wpływ reklamy i kreowanie coraz to bardziej złożonych potrzeb, gromadzą się najczęściej w centrach handlowych, kuszących różnorodnością usług w jednym miejscu, co teoretycznie służy oszczędności czasu. Moim zdaniem ta oszczędność jest jednak często pozorna. Większość dużych centrów znajduje się w znacznych odległościach od osiedli mieszkaniowych. Rozległość takich obiektów wymaga sporo czasu na przemieszczanie się pomiędzy interesującymi nas punktami docelowymi a skala znacznie wykracza poza parametry gwarantujące klientowi poczucie komfortu percepcyjnego.
Z
Mam jeszczedarza się, że ludzie czują się zmęczeni, jeszcze zanim zaczną zakupy. Jak dotąd siła napędowa konsumpcjonizmu cywilizacyjnego równoważyła tę oczywistą niedogodność. Coraz częściej jednak obserwuje się tendencje świadczące o przesycie w tym obszarze i poszukiwaniu nowych kierunków, bliższych ludzkiej naturze i dobrostanowi.
Mam jeszcze jedną propozycję: może powiemy coś o powierzchniach biurowych? Jak szukać lokalizacji, jakich błędów unikać, jak budować lub aranżować przestrzeń biurową – w szczególności "open space"?
W
przypadku powierzchni biurowych analiza lokalizacyjna opiera się w zasadzie na tych samym schemacie postępowania co dla powierzchni handlowych. Nieco inne są natomiast kryteria oceny przydatności. W ostatnich latach w aranżacji przestrzeni biurowej wiodącą rolę zaczyna odgrywać czynnik ludzki. Coraz częściej zwraca się uwagę na indywidualizm, wielowątkowość i elastyczność przestrzeni, ze szczególnym naciskiem na odformalizowanie i humanizację miejsc pracy. Idąc tym tropem, budujemy mobilne biura, dostosowane do coraz bardziej elastycznych form pracy, a jednocześnie oszczędzające przestrzeń. Kreujemy obszary nieformalne, gdzie można zanurzyć się w wygodnym fotelu z laptopem na kolanach, w miłej atmosferze przedyskutować nowy projekt z członkami zespołu czy po prostu chwilę odpocząć przy kawie.
A
tutami nowoczesnej przestrzeni biurowej są również: jej adaptowalność do zmiennej rzeczywistości i odpowiednie warunki bytowe, rozpatrywane w szerszym niż dotąd kontekście. Coraz częściej standard określany przepisami higieniczno-sanitarnymi przestaje być wystarczający, a ocena jakości odbywa się na wielu płaszczyznach. Wartość przestrzeni szacuje się nie tylko na podstawie poczucia komfortu cieplnego i akustycznego, cech powietrza wewnętrznego czy oświetlenia, lecz także poziomu dostosowania funkcjonalnego, przestrzennego i społecznego, zależności środowiskowych i ekonomicznych w całym cyklu życia budynku. Taka tendencja znajduje odzwierciedlenie w upowszechnianiu certyfikacji budynków. U podstaw tego myślenia leży idea zrównoważonego rozwoju, ale to już inne zagadnienie. Podsumowując, powiem tylko, że jakość miejsca pracy ma niebagatelny wpływ zarówno na zdrowie człowieka, jak i na jego wydajność, motywację i zaangażowanie.
© Joanna Toporowska, arch.
www.architekturadlaludzi.pl
2 redaktor naczelna Moda Forum